Il medico italiano, appena ha qualche risparmio, pensa al mattone: "il secondo appartamento da mettere a reddito". È una scelta culturale prima che finanziaria, e spesso viene fatta senza mai mettere su carta quanto rende davvero, al netto di tutto. Quando lo si fa, la sorpresa è grande.
Prima di confrontare, una distinzione che cambia tutto: la prima casa (quella in cui vivi) e l'immobile a reddito (comprato per affittarlo) sono due decisioni diverse. La prima casa è in parte consumo, in parte investimento, e ti dà un valore d'uso: ci abiti, non paghi affitto. L'immobile a reddito invece è un investimento puro, e va confrontato con le alternative — tipicamente un portafoglio finanziario. È qui che i numeri raccontano una storia diversa da "il mattone non tradisce".
Il rendimento dell'affitto, al netto di tutto
Il rendimento "lordo" di un immobile affittato (affitto annuo diviso prezzo) in Italia si aggira sul 3–5%. Sembra buono. Ma da quel lordo va tolto molto. Vediamolo con un esempio: un appartamento da 200.000€ affittato a 750€ al mese (4,5% lordo).
| Voce (annua) | Importo |
|---|---|
| Affitto lordo (750€ × 12) | €9.000 |
| − Cedolare secca (21% sull'affitto) | −€1.890 |
| − IMU (dovuta sulle case diverse dalla prima) | −€1.200 |
| − Manutenzione, spese straordinarie, condominio a carico | −€1.200 |
| − Sfitto e morosità (in media ~1 mese l'anno) | −€750 |
| − Assicurazione | −€160 |
| Affitto netto | ~€3.800 |
| Rendimento netto sul valore | ~1,9% |
Il 4,5% lordo è diventato circa il 2% netto. E non abbiamo ancora contato i costi d'acquisto (imposta di registro, notaio, agenzia: facilmente 10.000–15.000€ su un immobile così), che vanno spalmati sui primi anni e abbassano ancora il rendimento.
"Sì, ma si rivaluta"
L'altra metà del ragionamento è il guadagno in conto capitale: l'idea che la casa "vale sempre di più". I dati dicono altro. A livello nazionale, dopo il picco del 2008 i prezzi sono scesi a lungo (minimo nel 2019) e solo di recente hanno recuperato: nel 2025 l'indice ISTAT è tornato intorno ai livelli nominali del 2010 (117 contro 118). In quindici anni, quindi, in termini nominali le case sono rimaste sostanzialmente piatte — e al netto dell'inflazione (~+28% nel periodo) il loro valore reale è sceso di circa un quarto. Le differenze tra città sono enormi (Milano è salita, molte aree del Centro-Sud sono scese), ma la media nazionale racconta questo.
Quindi, mettendo insieme affitto netto (~2%) e rivalutazione reale (~0% in media), il rendimento reale di un immobile a reddito è storicamente modesto — con punte positive solo nelle città giuste e nei momenti giusti, che però nessuno sa scegliere in anticipo con certezza.
Il confronto con un portafoglio finanziario
| Aspetto | Immobile a reddito | Portafoglio (ETF) |
|---|---|---|
| Rendimento netto storico | ~2% affitto + rivalutazione reale ~0% | ~5–6% nominale (azioni globali, lungo periodo) |
| Diversificazione | Nulla: un solo bene, una sola città | Migliaia di aziende in decine di paesi |
| Liquidità | Bassa: vendere richiede mesi e costi | Alta: vendi in 1–2 giorni |
| Importo minimo | Decine/centinaia di migliaia di euro | Anche poche centinaia di euro |
| Gestione | Inquilini, guasti, burocrazia, tasse | Quasi nulla, automatizzabile |
| Volatilità | Apparente bassa (il prezzo non si vede ogni giorno) | Reale e visibile, anche forte nel breve |
La colonna immobiliare ha un vantaggio psicologico nascosto: non vedi il prezzo oscillare. Un appartamento può perdere il 15% di valore senza che tu lo sappia, mentre un ETF te lo mostra ogni giorno. Questo fa sembrare il mattone più stabile, ma è un'illusione di tranquillità, non minore rischio.
I veri vantaggi del mattone (per onestà)
Il quadro non è tutto a sfavore dell'immobile. Alcuni vantaggi sono reali:
- La leva del mutuo. Sull'immobile puoi farti prestare gran parte del capitale dalla banca: controlli un bene da 200.000€ mettendone 50.000. Se il valore sale, il guadagno è amplificato (ma anche le perdite lo sono). È la vera arma dell'immobiliare, non il rendimento da affitto.
- Il risparmio forzato. La rata del mutuo ti obbliga a mettere via soldi ogni mese: una disciplina che molti non avrebbero investendo "quando avanza qualcosa".
- Il valore d'uso. Vale solo per la prima casa: ci vivi, non paghi affitto. È un ritorno reale che un portafoglio non dà.
- Protezione dall'inflazione. Nel lungo periodo affitti e valori tendono a seguire l'inflazione (ma anche le azioni lo fanno, storicamente meglio).
La prima casa in cui vivi è una scelta sensata, anche di vita. L'immobile a reddito, invece, va giudicato come un investimento: al netto di tasse, costi e sfitto rende storicamente intorno al 2%, contro un portafoglio diversificato che ha reso molto di più — con in più liquidità, diversificazione e zero grane di gestione. "Sicuro" non è sinonimo di "conveniente".
Quando ha senso l'uno, quando l'altro
L'immobile a reddito può avere senso se: puoi usare la leva del mutuo a tassi convenienti, conosci bene il mercato locale, hai già un patrimonio finanziario diversificato e vuoi aggiungere il mattone come componente, e non ti pesa la gestione.
Il portafoglio finanziario è di norma più efficiente se: vuoi diversificare con poco, ti serve liquidità, non vuoi gestire inquilini e burocrazia, e cerchi il massimo rendimento atteso per unità di rischio nel lungo periodo. Per la maggior parte dei medici che parte da zero, è il punto di partenza più razionale.
Cosa fare adesso
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Separa la prima casa dall'investimento
Comprare la casa in cui vivere è una decisione legittima e personale. Comprare un secondo immobile "perché il mattone è sicuro" è un investimento, e come tale va confrontato con i numeri delle alternative.
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Calcola il rendimento netto vero, non quello lordo
Prima di comprare per affittare, fai il conto come nella tabella sopra: affitto meno cedolare, IMU, manutenzione, sfitto, costi d'acquisto. Quasi sempre il numero finale è molto più basso di quello che immaginavi.
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Non confondere "non vedo il prezzo" con "non c'è rischio"
L'immobile oscilla come tutto il resto: semplicemente non te lo mostra. La vera differenza con un ETF non è il rischio, ma la liquidità e la diversificazione — entrambe a favore del portafoglio.
Domande frequenti
Quanto rende davvero un immobile affittato al netto di tasse e costi?
Il rendimento lordo di un immobile affittato in Italia si aggira sul 3-5%, ma da quel lordo vanno tolti cedolare secca, IMU, manutenzione, sfitto e assicurazione. Nell'esempio dell'articolo un 4,5% lordo si riduce a circa il 2% netto sul valore. Inoltre non sono ancora conteggiati i costi d'acquisto (imposta di registro, notaio, agenzia), che abbassano ulteriormente il rendimento dei primi anni.
Conviene di più comprare un secondo immobile da affittare o investire in un portafoglio finanziario?
Storicamente l'immobile a reddito rende intorno al 2% netto da affitto più una rivalutazione reale vicina allo zero in media, mentre un portafoglio diversificato di azioni globali ha reso molto di più nel lungo periodo. Il portafoglio offre anche maggiore liquidità, diversificazione e quasi nessuna gestione. Per la maggior parte dei medici che parte da zero, il portafoglio finanziario è spesso il punto di partenza più semplice e diversificato.
Le case in Italia si rivalutano sempre nel tempo?
No: secondo l'indice ISTAT i prezzi sono scesi a lungo dopo il picco del 2008, con il minimo nel 2019, e nel 2025 sono tornati intorno ai livelli nominali del 2010. In termini reali, scontando l'inflazione del periodo, il valore è sceso di circa un quarto. Le differenze tra città sono enormi, ma la media nazionale mostra una rivalutazione reale modesta.
Guide correlate
Fonti
- ISTAT — Indice dei prezzi delle abitazioni (IPAB): andamento dei prezzi residenziali in Italia.
- Banca d'Italia — Indagine sui bilanci delle famiglie e studi sui rendimenti di lungo periodo di immobili e attività finanziarie.
- Agenzia delle Entrate — cedolare secca (21% / 10% canone concordato), IMU, imposte sull'acquisto.
Le cifre dell'esempio sono illustrative e variano molto per città, immobile e momento di mercato; servono a mostrare il metodo, non a fotografare un caso specifico. I rendimenti passati, immobiliari o finanziari, non garantiscono quelli futuri. Questo articolo ha finalità divulgative e non costituisce consulenza finanziaria, immobiliare o di investimento personalizzata.